La concejal de Urbanismo, Obras y Servicios, Mercedes Flores, ha asegurado que “el desarrollo de El Cauchil sigue adelante”, después de que el pasado 22 de diciembre, el Consejo Consultivo de Andalucía emitiera un dictamen desfavorable sobre el expediente tramitado por el Ayuntamiento en relación con el desarrollo urbanístico de este sector, cuya modificación parcial era aprobada en julio del pasado año. Flores ha precisado que “el dictamen del Consejo Consultivo viene a detectar unos errores de cálculo en el reparto de metros para dotación de zonas verdes y de equipamiento público, cuestión que, lejos de tumbar el documento, obliga a una sencilla subsanación del mismo por parte de los promotores”.
“La modificación del Plan Parcial del Cauchil que, principalmente consiste en el cambio de tipología de vivienda para adaptarla a la situación de mercado actual y dotar de más zonas de espacios libres es de promoción privada. En este caso el Ayuntamiento tiene la obligación y la predisposición para apoyar la modificación que suponga el desarrollo del sector, ya que, desde que se aprobase nuestro PGOU no se ha impulsado ningún sector urbanístico. En este caso, adaptar el documento a lo indicado en el dictamen sería tan sencillo como adaptar el sistema de reparto entre espacios libres privados y públicos, teniendo en cuenta que la ordenación apenas variará de la ya propuesta, pues la dotación de espacios libres privados actual es muy elevada”.
“El desarrollo urbanístico del municipio no tiene sentido sin el apoyo del Ayuntamiento. Estamos aquí para facilitar y ayudar a tramitar los instrumentos que supongan una mejora para Alcalá y sus aldeas, cumpliendo los trámites administrativos y legales correspondientes, vengan de donde vengan, en este caso de un grupo de inversores”, concluye Mercedes Flores.
Dictamen del Consejo Consultivo
El Consejo Consultivo de Andalucía emitía el pasado 22 de diciembre un dictamen desfavorable para el expediente tramitado por el Ayuntamiento de Alcalá la Real en relación con el proyecto de desarrollo urbanístico y construcción de viviendas en El Cauchil, mediante la aprobación por parte de la Junta de Gobierno Local del 28 de julio del pasado año, de la modificación del plan parcial del Sector S-2. El dictamen no permite la aprobación definitiva al tener dicho dictamen carácter preceptivo y vinculante.
En el dictamen se asegura que “existe una discrepancia entre la Consejería autonómica competente en materia de Urbanismo y el Ente Local consultante. La primera mantiene que nos encontramos ante una modificación estructural que requiere la modificación del PGOU y no una simple modificación del Plan Parcial. Este Órgano no considera que exista una afectación a la ordenación por el hecho de incidir a la tipología residencial del ámbito concernido, ya que tanto la unifamiliar como la plurifamiliar se contemplan en la actualidad, cambiando solamente sus proporciones en la modificación. Pero sí es cierto que la edificabilidad global del sector contenida en la ficha urbanística del PGOU (29.820 m²t) se incrementa en 7.527,69 m²t (metros cuadrados de techo construido), rebasando lo previsto en tal ficha, lo cual requiere una modificación de ésta”.
“El Plan Parcial que ahora se modifica –explica el dictamen- se aprobó definitivamente el 12 de junio de 2008, configurando el ámbito del mismo con una superficie de 45.153,30 m²s (metros cuadrados de solar) con uso residencial a distribuir entre un máximo de 230 viviendas. El techo edificable residencial del vigente plan parcial quedó establecido en 29.820 m²t, a semejanza de lo que establecía la ficha urbanística del PGOU, a distribuir en la siguiente tipología constructiva: 18.900 m²t en vivienda libre unifamiliar aislada o pareada y 10.920 m² en vivienda protegida en tipología unifamiliar adosada (4.422,50 m²t) y plurifamiliar colectiva (6.497,50 m²t). Las reservas dotacionales existentes en el Plan Parcial actual son de 5.833,38 m²s de espacios libres y 3.116,80 m²s de equipamiento público, lo cual supone que se respeta la ratio de 30 m²s por cada 100 m²t residencial, ya que ésta queda fijada en 30,01. Desde esta situación de partida contenida en la ordenación vigente, se razona en el documento técnico que motivos del mercado de la vivienda aconsejan cambiar la tipología constructiva ahora mayoritariamente de vivienda individual, para potenciar la plurifamiliar, de más fácil comercialización en el mercado actual”.
De esta manera, manteniendo el mismo número de 230 viviendas, la vivienda libre destina 4.920 m²t a vivienda individual adosada o pareada y 21.507,69 m²t a vivienda plurifamiliar (142 unidades). En total, el techo edificable de vivienda libre se fija en 26.427,69 m²t. Por su parte, en vivienda protegida, los 10.920 m²t se destinan exclusivamente a vivienda plurifamiliar, suprimiendo la individual actual.
El dictamen asegura que “la ratio dotación pública/techo residencial queda rebajada, ya que el mantenimiento de ese mínimo coeficiente de 30,01 ahora existente exigiría 2.247,64 m²s más de los que se proponen”.
“No es admisible la justificación que se hace de que en la situación propuesta y en la del vigente Plan Parcial el número de unidades de aprovechamiento es el mismo (18.270 uas), ya que dicho cálculo no puede ser utilizado en una modificación de un Plan Parcial preexistente y en vigor, en cuya modificación ha de mantenerse la ratio entre techo residencial y dotación que exige la Ley 7/2002 para uso característico residencial. En este caso, la propuesta contenida en la modificación ha hecho descender la reiterada ratio a 23,99 m²s dotacional por cada 100 m²t residencial, lo cual, y por las razones apuntadas, conduce a dictaminar desfavorablemente el expediente sometido a consulta”, concluye el dictamen.
El proyecto
Con la aprobación, el pasado mes de julio, por parte de la Junta de Gobierno Local de este proyecto de iniciativa privada, desarrollado por la Junta de Compensación S-2 “El Cauchil” y redactado por el arquitecto Juan Carlos Sánchez-Cañete Liñán, el Ayuntamiento apostaba “por el desarrollo de esta zona de la ciudad próxima al Pilar de las Tórtolas y la calle Virgen de la Cabeza”. La edil de Urbanismo, Mercedes Flores, detalló en su día que “el objetivo con el que nace esta modificación, no es otro que la necesidad de adaptar la densidad y edificabilidad de viviendas aprobada para dicho sector a las tipologías más demandadas de vivienda que actualmente existen en Alcalá: mayor número de vivienda plurifamiliar con espacios verdes abiertos y privados, en lugar de vivienda unifamiliar con un mayor coste en el mercado, inaccesible especialmente para los jóvenes que busca su primera vivienda”.
El diseño de esta reparcelación, que cuenta con una superficie de 45.153 m2, comunicará con las calles Antón Alcalá, zona del Pilar de las Tórtolas y calle Virgen de la Cabeza. Vendría a complementar las dotaciones de equipamiento escolar existentes en torno al colegio Cristo Rey y contempla más de 6.000 m2 de jardines y áreas de juego, 379 plazas de aparcamiento (149 públicas y 230 privadas) y la construcción de 230 viviendas, tanto protegidas como libres, en edificación aislada o adosada. A nivel estético el conjunto de viviendas estarían rodeadas por amplios espacios abiertos libres de edificación, a fin de conseguir un desarrollo equilibrado y armónico del sector que a su vez conecte con la trama urbana existente.
El desarrollo del Cauchil sigue adelante
Por su parte, la concejal de Urbanismo, Obras y Servicios, Mercedes Flores, ha precisado que “el dictamen del Consejo Consultivo viene a detectar unos errores de cálculo en el reparto de metros para dotación de zonas verdes y de equipamiento público, cuestión que, lejos de tumbar el documento, obliga a una sencilla subsanación del mismo por parte de los promotores”.
“La modificación del Plan Parcial del Cauchil que, principalmente consiste en el cambio de tipología de vivienda para adaptarla a la situación de mercado actual y dotar de más zonas de espacios libres es de promoción privada. En este caso el Ayuntamiento tiene la obligación y la predisposición para apoyar la modificación que suponga el desarrollo del sector, ya que, desde que se aprobase nuestro PGOU no se ha impulsado ningún sector urbanístico. En este caso, adaptar el documento a lo indicado en el dictamen sería tan sencillo como adaptar el sistema de reparto entre espacios libres privados y públicos, teniendo en cuenta que la ordenación apenas variará de la ya propuesta, pues la dotación de espacios libres privados actual es muy elevada”.
“El desarrollo urbanístico del municipio no tiene sentido sin el apoyo del Ayuntamiento. Estamos aquí para facilitar y ayudar a tramitar los instrumentos que supongan una mejora para Alcalá y sus aldeas, cumpliendo los trámites administrativos y legales correspondientes, vengan de donde vengan, en este caso de un grupo de inversores”, concluye Mercedes Flores.
