Pisos turísticos: cómo están regulando las regiones y los municipios

La proliferación de los pisos turísticos en España, que coincide con unas cifras turísticas de récord y una escalada en los precios de la vivienda, se ha convertido en un asunto político y social de primer orden para las regiones y municipios más afectados, que están actuando de diferentes maneras para afrontar la situación.

Endurecer los requisitos para ejercer la actividad, reforzar las inspecciones, decretar moratorias en la concesión de licencias o restringir la apertura de alojamientos en las zonas más tensionadas son algunas de las estrategias más populares entre autonomías y ayuntamientos.

El propio Ejecutivo central parece decidido a intensificar el control de las viviendas de uso turístico (VUT), y hace apenas dos días que anunció su intención de acotar los alquileres temporales obligando a que sean justificados en los contratos. También pretende reformar la Ley de Propiedad Horizontal para que los vecinos puedan autorizar o vetar pisos turísticos en sus fincas.

A continuación se resumen las medidas más relevantes adoptadas en cada autonomía:

ANDALUCÍA

En Andalucía la presión de las VUT ya ha desencadenado movilizaciones como las ocurridas hace apenas seis días en Málaga y Cádiz, con miles de manifestantes contra la proliferación de pisos turísticos, y la Junta aprobó en enero un decreto que faculta a los ayuntamientos a limitar el número máximo de pisos turísticos por edificio o sector.

Sevilla iba a ser la primera ciudad en aplicar el decreto, estableciendo que el número de VUT permitidas no superara el 10 % del total de viviendas familiares, pero la oposición (PSOE, IU y Vox) tumbó la propuesta del Gobierno del PP al considerar que no respondía a las reclamaciones de los vecinos.

Málaga exigirá en adelante que los nuevos pisos turísticos tengan una entrada independiente, pero sin efecto retroactivo, por lo que los alojamientos ya activos no tendrán que asumir la norma.

Granada ha suspendido temporalmente la concesión de licencias mientras elabora una nueva normativa de uso, y Cádiz también ha dejado de tramitar nuevas licencias de VUT en el casco antiguo.

ARAGÓN

En Aragón las iniciativas más destacadas han llegado desde pueblos pirenaicos como Aínsa o Canfranc, que cuentan desde 2023 con normas que limitan este tipo de viviendas y han paralizado desde entonces la concesión de nuevas licencias.

ASTURIAS

El Gobierno de Asturias ha aprobado recientemente una modificación legal para endurecer los requisitos a las VUT y reforzar los mecanismos de control, que contempla sanciones más severas a los infractores (entre 1.500 y 100.000 euros), veta el alquiler turístico por habitaciones y exige la autorización expresa de las comunidades de vecinos.

ILLES BALEARS

En el archipiélago balear la presión turística es el eje del debate público, y concretamente el alquiler ilegal de pisos es el caballo de batalla de las administraciones insulares; el Consell de Mallorca puso en marcha en octubre del año pasado un plan para combatirlo, pero ha admitido que es muy complejo detectarlo y sancionarlo.

El alquiler a turistas de viviendas en inmuebles plurifamiliares está prohibido en toda la isla de Ibiza, en Palma y en los principales municipios turísticos de Mallorca. En Menorca se permite en urbanizaciones y en algunos núcleos urbanos.

CANARIAS

Canarias, que vivió grandes manifestaciones contra la masificación turística el pasado 20 de abril, prohibió en 2015 las VUT en zonas turísticas o de uso mixto (o sea, prácticamente todo el archipiélago), pero el decreto fue desarbolado por sentencias instadas por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia y desde entonces sólo se requiere la presentación de una declaración responsable.

Ahora mismo está en consulta pública una Ley de Vivienda Vacacional que el Gobierno prevé aprobar a comienzos de 2025 y pone límites precisos: la vivienda vacacional no podrá superar el 10 % de la edificabilidad residencial de cada isla (salvo en El Hierro, La Gomera y La Palma, donde el tope sube al 20 %).

Además, no se podrá autorizar ni una vivienda vacacional más si no lo establece el planeamiento municipal, y el Ayuntamiento en cuestión tendrá que justificarlo con criterios de sostenibilidad.

Varios municipios han pedido la declaración de zona tensionada, y en Las Palmas de Gran Canaria se exige a las viviendas vacacionales estar en la planta baja de los edificios y con una entrada separada, pero la gran mayoría incumple el requisito.

CANTABRIA

El Gobierno de Cantabria está trabajando en un nuevo decreto para regular las viviendas de uso turístico que sustituya al que está en vigor, de 2019. Como novedad, los ayuntamientos podrán limitar las viviendas turísticas al bajo y las primeras plantas de los edificios.

CASTILLA-LA MANCHA

El Gobierno autonómico regula las VUT mediante un decreto de 2018 y mantiene una estrecha colaboración con plataformas como Booking para detectar el intrusismo.

El Ayuntamiento de Toledo trabaja en una ordenanza que contempla concentrar las VUT en edificios en desuso del casco histórico, que habrían de rehabilitarse para tal fin, y fijar un máximo de pisos turísticos por zona.

CASTILLA Y LEÓN

Castilla y León está impulsando la elaboración de una nueva regulación de las VUT. Esta autonomía ya impone multas de entre 9.001 y 90.000 a los pisos turísticos que actúen sin previa declaración responsable.

CATALUÑA

Barcelona ha copado titulares recientemente al anunciar su alcalde, Jaume Collboni, que la ciudad dejará de tener viviendas de uso turístico en 2029, ya que el ayuntamiento no renovará las licencias para esta actividad ni dará nuevas, lo que ha puesto en pie de guerra a todo el sector.

Las licencias para viviendas turísticas ya estaban congeladas en Ciutat Vella desde 2014, prohibición que más adelante se extendió a toda la ciudad.

El Parlament de Cataluña validó el pasado mes de diciembre un decreto ley que regula las viviendas de uso turístico, aunque el Govern, en manos de ERC, se comprometió con el PSC a modificar la normativa para que sólo fuera obligatoria en 140 municipios, y no en los 262 previstos inicialmente.

Los municipios deberán modificar su planeamiento urbanístico para recoger expresamente la posibilidad de acoger pisos turísticos, justificando que tienen suficiente suelo para vivienda permanente y fijando la ratio de VUT por vivienda que consideren oportuna.

EXTREMADURA

Extremadura no tiene problemas con los pisos turísticos a pesar del incremento de este tipo de alojamientos en ciudades como Mérida y Cáceres. La regulación de los mismos viene establecida por un decreto de 2012, que no contiene limitaciones o prohibiciones particulares.

GALICIA

Santiago se convirtió en la primera ciudad gallega en regular los pisos turísticos, en 2023, vetándolos en un total de 276 calles, mayoritariamente de la zona monumental.

Con todo, el nuevo gobierno local liderado por el BNG ha tumbado el uso de 650 que operaban como viviendas de uso turístico sin la correspondiente licencia, y una nueva norma limitará el uso turístico de los alojamientos a un máximo de 60 días al año y siempre que los pisos sean la residencia habitual de una persona física durante al menos 183 días.

MADRID

El Ayuntamiento de Madrid lanzó en abril un plan de acción que incluyó, como medida más destacada, la suspensión temporal de la concesión de licencias municipales. También se decidió endurecer el régimen sancionador a los pisos sin licencia, publicar un listado y mapa de las VUT con licencia y reforzar la plantilla de inspectores.

Tras el verano, una nueva normativa urbanística ordenará las VUT para evitar la "desertización" del residente del distrito Centro.

MURCIA

Aunque la región cuenta con más de 7.000 VUT, no se han dado las situaciones de tensión que sufren otras autonomías. El Instituto de Turismo de la Región de Murcia (ITREM) llevó a cabo en 2023 casi 600 inspecciones presenciales, detectando cerca de 100 pisos que trabajaban sin licencia e imponiendo finalmente 27 sanciones.

NAVARRA

La escasa prevalencia del problema en Navarra hace que el Ejecutivo foral abogue por la necesidad de “regular y planificar” esta oferta, pero sin concretar por ahora medidas. Sólo el Ayuntamiento de Pamplona ha establecido determinados condicionantes para expedir licencias, aplicando además una normativa especial para el Casco Antiguo.

LA RIOJA

La principal medida del Gobierno autonómico ha sido reforzar las inspecciones, mientras que el Ayuntamiento de Logroño aprobó en 2021 una reforma urbanística (sin efecto retroactivo) para limitar las viviendas turísticas a las plantas baja, primera o entreplanta de los edificios, salvo que estén en un cuerpo constructivo independiente.

COMUNITAT VALENCIANA

El Gobierno valenciano pretende unificar la legislación en esta materia en una sola normativa autonómica que vinculará la concesión de la licencia al titular del inmueble con el fin de evitar la especulación en la venta, de manera que si se transmite a terceros, decaiga la autorización y tenga que volver a pedirse.

En la ciudad de València, en mayo se aprobó por un año la suspensión de licencias de apartamentos turísticos situados en comunidades de propietarios y bajos comerciales, una moratoria que ya se aplica en el centro histórico y ahora se extenderá a casi toda la ciudad.

PAÍS VASCO

El País Vasco regula los pisos turísticos en su Ley autonómica de Turismo (2016), que establece normas de seguridad y el número máximo de plazas por metro cuadrado a ofrecer y, además, dio pie a la creación, en 2018, de un registro al que es obligatorio inscribirse.

En San Sebastián está vigente una suspensión en la concesión de licencias que empezó en 2023 y está prorrogada hasta 2026, y Bilbao dispuso hace dos años que las VUT sólo puedan estar en la primera planta de los edificios.