El proyecto para la construcción de una promoción de Viviendas de Protección Oficial en la Unidad de Ejecución-B17, en el Jarillo, ha entrado en su fase definitiva a la espera de que desde la Junta de Andalucía  proceda al inicio de la misma, una vez superado todos los trámites administrativos que requería.

El objetivo es desarrollar los 62.152 metros cuadrados de los que consta dicha Unidad de Ejecución con la construcción de 304 viviendas, de las cuales 103 serán de renta libre y 201 bajo el régimen de VPO. La edificabilidad de dichas viviendas ocupará 31.213 metros cuadrados, de los que se destinarán a renta libre 12.198 metros cuadrados y 19.015 metros cuadrados para VPO.

La edificabilidad comercial será de mil metros cuadrados, con 6.367 metros cuadrados destinados a espacios libres y 23.607 metros cuadrados a dotación y servicios.

Al cuestionar al alcalde, Miguel Molina, sobre la situación de este proyecto, el regidor indica que “ya se ha aprobado el Estudio Detalle en pleno de forma definitiva”, y ahora quedaría por aprobar el Plan de Reparcelación, el cual “ya nos lo ha presentado la Junta de Andalucía”.



Al respecto, en estos días “firmaré el derecho de aprobación del Plan de Reparcelación” y se instará a la Junta de Andalucía para que nos mande el proyecto de Urbanización”, que “ya está prácticamente listo”.

Si todo marcha según lo previsto, teniendo en cuenta que los trámites administrativos siempre acaban retrasándose, la idea es que ese proyecto de Urbanización llegue este septiembre o a comienzos de octubre. Así, entre octubre y diciembre se espera que la Junta saque a licitación las obras de urbanización y de ejecución de las VPO (201, 54 de ellas municipales; y 103 de renta libre).

Una vez licitada y adjudicadas las obras, solo quedaría pendiente el inicio de las mismas, quizás a finales del primer semestre de 2023. Eso sí, “seguramente se hará por fases de unas 50 viviendas cada una de ellas”.

Un proyecto que viene de lejos

Un proceso administrativo que viene de lejos. Concretamente se inició en el año 2005, cuando el Ayuntamiento aprobaba el 28 de junio el cambio de sistema de actuación pasando de compensación a cooperación, acuerdo que fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) el 1 de septiembre de ese mismo año.

En 2007, la antigua Empresa Pública de Suelo de Andalucía (EPSA), ahora Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), como gestores de los suelos integrantes de la Unidad de Ejecución B-17, propiedad de Patrimonio de la Junta de Andalucía, impulsó y redactó la Modificación Puntual de carácter no sustancial, en la que modificaba la tipología, pasando de colectiva en manzana y unifamiliar adosada, a tipología de vivienda colectiva aislada o en manzana.

Dicha modificación puntual fue aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el 31 de julio de 2008 y publicada en el BOP el 16 de septiembre de ese mismo año.

La construcción de las edificaciones del IES Torre del Tajo en dicha Unidad de Ejecución, ocupando una superficie de suelo muy superior a la dotacional prevista en la ficha de planeamiento, fue fundamental para impulsar la tramitación de una figura de planeamiento que incorporara la nueva realidad, por lo que desde la Agencia de Suelo de Andalucía se redactó y tramitó entre 2007 y 2008 un Estudio Detalle para desarrollar urbanísticamente los terrenos de la UE B-17. Estudio Detalle que fue aprobado en pleno el 31 de julio de 2008 y publicado en el BOP el 17 de octubre.

El documento de Adaptación Parcial del planeamiento general vigente en el municipio de Barbate a la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y sus posteriores modificaciones, introducidas por la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y la Ley 1/2006, de 16 de mayo; aprobado por el Pleno de de fecha 10 de febrero de 2.009, Publicada en el BOP n.º 131, de 12 de julio de 2010, establece unas nuevas fichas urbanísticas de planeamiento para las unidades de ejecución en suelo urbano de Barbate incluidas en el área de reparto SU-2, que al inicio del trámite de aprobación de la Adaptación Parcial (BOP nº131, de 12 julio 2010) no hubieran iniciado su desarrollo. A estas unidades les era exigible la reserva de suelo correspondiente, al menos al 30% de su edificabilidad residencial para su destino a viviendas con algún régimen de protección pública.

Adaptación al planeamiento

Para realizar el cálculo del aprovechamiento medio en las unidades cuyas condiciones de desarrollo fueron alteradas, en cumplimiento del citado artículo 3.2.b) del Decreto 11/2008 de 22 de enero, para la inclusión de las reservas mínimas de suelo para la construcción de vivienda protegida, fue necesario durante la Adaptación, introducir nuevos coeficientes de uso y tipología para vivienda protegida diferenciados de la vivienda libre. Por tanto se adaptaron las Fichas de Planeamiento del área de reparto SU-2 aplicando los citados coeficientes, manteniendo el aprovechamiento y modificando las determinaciones correspondientes a edificabilidad residencial y densidad de viviendas.



No fue este el caso de la unidad de ejecución UE-B17, que si bien se incluye en la Adaptación como suelo urbano no consolidado con desarrollo iniciado, denominada actualmente SUNCPA-B17 Jarillo, este se encuentra sin embargo paralizado desde 2007 como consecuencia de caída de la actividad inmobiliaria en esos años. Como consecuencia de lo anterior y del mantenimiento de los parámetros urbanísticos previos a la adaptación parcial del PGOU, se imposibilita la materialización del aprovechamiento asignado por el PGOU para la unidad de ejecución

El Servicio Municipal de Urbanismo de la localidad recibía por parte de la Agencia de Suelo un borrador de proyecto de reparcelación, pero al estudiar dicha documentación los técnicos detectan que la Ficha Urbanística de la citada UE no fue modificada en la adaptación del PGOU en consonancia con el resto de unidades de ejecución que soportan viviendas protegidas, en cumplimiento del artículo 3.2B del Decreto 11/2008 para la inclusión de las reservas mínimas de suelo para la construcción precisamente de VPO.

Es por ello que en abril de 2021 se redacta por el equipo técnico de Urbanismo una innovación con carácter de modificación puntual no estructural de la Unidad de Ejecución B17 del PGOU del municipio. Innovación que fue aprobada en pleno el 2 de junio de 2021 y cuyo objetivo es la adecuación de la ficha urbanística de dicha Unidad de Ejecución para que se equipare con los restantes suelos del Plan General de Ordenación Urbana que soportan la reserva de viviendas protegidas, y al igual que éste y a los que se aplican los coeficientes de uso y tipología de VPO instaurados en la adaptación parcial a la LOUA. Su aprobación definitiva llegó  en diciembre de 2021, con lo que se modificó todo lo anteriormente aprobado para dicha unidad.

De ese pleno nació el documento para la aprobación inicial del estudio detalle UE-B17 ‘El Jarillo’ presentado el 22 de diciembre de 2021, el cual recibe el informe favorable de los técnicos y del arquitecto municipal Juan Ramón Jiménez Malia el 24 de enero de 2022.

El ámbito del presente Estudio de Detalle de la UE-B-17, engloba los terrenos limitados por el IES Vicente Aleixandre al norte, las Barriadas Nozal López y Jarillo al este y al oeste el Parque Natural de las Marismas y Breña de Barbate. La superficie total del Estudio de Detalle es de sesenta y dos mil, ciento cincuenta y cuatro metros cuadrados (62.154 m²).

El Estudio de Detalle se apoya en las consideraciones y estrategias planteadas para el sector por la Innovación aprobada, posibilitando con la nueva ordenación de este vacío desestructurado, la conectividad norte-sur y este-oeste con los barrios adyacentes, al tiempo que mejorar la imagen y cualidad espacial de sus espacios libres de borde, ahora equipados con dotaciones sectoriales y locales.

La delimitación del citado Estudio de Detalle linda al oeste con el Parque Natural de las Marismas y Breña de Barbate, no estando afectado por la legislación específica de Parques Naturales ni por su delimitación.

Estructura urbana

En cuanto a la estructura urbana y la edificación existente, la zona de desarrollo se ubica junto a la Barriada Nozal López y Jarillo, conjuntos edificados en la década de los 60 del pasado siglo, con tipología de edificación abierta (la primera) y en manzana (las últimas). Las alturas de bloques son de hasta 5 plantas. Un abandono continuado de las edificaciones, debido en parte a la inexistencia de proyectos integrales de ordenación y urbanización en la zona, ha ocasionado el deterioro generalizado del borde de la ciudad, de la edificación y de los espacios libres.



El uso dominante es el residencial, además de existir algunas dotaciones. La tipología edificatoria es de bloque abierto o en H, hacia el norte y viviendas unifamiliares entre medianeras al sur.

Los espacios libres denotan, debido al tamaño de los mismos, su escaso mantenimiento y la carencia total de ajardinamiento y mobiliario urbano, lo que los hace poco utilizables dando como resultado la inhóspita imagen actual.

Se hace necesario, así, implementar estos espacios con dotaciones que los hagan habitables y atractivos, permitiendo que las propias actividades establezcan su control. La topografía natural del área de actuación ha sido modificada antes de la redacción del presente documento, aún así, presenta un desnivel de hasta tres metros en sentido este-oeste.

La Innovación del Plan General de Ordenación Urbana, mantiene los objetivos previstos para la reactivación, recalificación y mejora medioambiental y de imagen de este extremo de Barbate y respecto de los usos previstos en el sector, residencial (libre y protegida) , SIPS educacional (Dotacional Educativo) y Espacios Libres, se incrementa la reserva de vivienda sometida a algún régimen de protección hasta las 201 unidades y el estándar establecido por la LOUA para la superficie de espacios libres hasta 6.367m2 > 10% de superficie del sector. Se admite asimismo conforme a la normativa urbanística bajo la rasante de las parcelas el uso de garaje/aparcamiento.

Mejorar la calidad de vida vecinal

Nos encontramos en un ámbito urbano consolidado, donde aún es posible un crecimiento y desarrollo urbano parcial, además de, mejorar la habitabilidad existente a partir del rediseño de los viarios y espacios públicos, junto con la incorporación de nuevas dotaciones que mejoren los estándares y la aparición de nuevas áreas residenciales que activen la vida ciudadana de la barriada y del sector. Se disponen desde el planeamiento superior los cauces para producir dicha mejora, y en este sentido y para la cualificación de la zona de estudio entre los núcleos edificados, se desarrolla el presente Estudio de Detalle para la realización del posterior Proyecto de Urbanización que permita posteriormente llevar a cabo las edificaciones para los nuevos usos y dotaciones, así como del adecentamiento y ajardinamiento de sus espacios libres. Se prevé con el citado desarrollo, una mejora sustancial de la calidad de vida de los vecinos, de la cohesión social y espacial del sector en el conjunto de la ciudad y, en definitiva, de mejora de la imagen de esta zona de la ciudad.

Las condiciones de urbanización están basadas en el Plan General de Ordenación Urbana vigente. Para salvar desniveles o pendientes y garantizar el libre acceso de minusválidos se dispondrán rampas, como elemento dentro de itinerarios peatonales y espacios libres. Se disponen árboles de sombra en un número adecuado al espacio urbano proyectado sobre el acerado próximo a los aparcamientos según establece el nuevo Plan General de Ordenación Urbana y sin eliminar el arbolado existente. Se garantiza la accesibilidad al conjunto para invidentes y personas con dificultades sensoriales. Se disponen en todos los frentes de los vados peatonales, en las esquinas, y en cualquier otro posible obstáculo franjas de pavimento adecuadas para tal fin.

El informe es remitido a la Junta de Andalucía, concretamente a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía que presidía Ignacio Romaní, la cual tras estudiar la documentación indica que se “tenga por presentado” ese estudio detalle y se proceda “a su tramitación de conformidad con lo dispuesto en la normativa urbanística vigente”.

Luz verde al estudio detalle

Ya en mayo de este año, el alcalde Miguel Molina, emite un decreto para proceder a la tramitación y aprobación de dicho documento, tras el cual se abriría un plazo de exposición pública, mediante anuncio en el BOP, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, en la sede electrónica, en el portal de transparencia, en un periódico, así como la notificación a los propietarios y demás interesados directamente afectados, comprendidos en el ámbito de la citada unidad de ejecución, para que se pudiesen formular las alegaciones que procedan.

Un decreto que recuerda que el documento de Estudio Detalle se presentó a la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, que dio luz verde para su tramitación, y que consta del informe favorable tanto del arquitecto municipal como de la Asesoría Jurídica del Servicio Municipal de Urbanismo.

Si bien el estudio de detalle es un instrumento de desarrollo de planeamiento que no requiere en su contenido la programación temporal a título orientativo se definen los siguientes plazos, siempre según el documento en sí. La modificación del proyecto de urbanización, proyecto de reparcelación y resto de gestiones, nueve meses. La ejecución de las obras de urbanización: 18 meses. La estimación para la ejecución de las obras de edificación de las viviendas de protección oficial se estima desde el segundo semestre de 2023 hasta el primer semestre del 2028, es decir, durante la vigencia del siguiente Plan municipal de vivienda y suelo.