El Banco de España teme "efectos indeseados" por el control del alquiler

El Banco de España ha advertido este miércoles de que algunas de las medidas incluidas en la futura Ley por el Derecho a la Vivienda, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo y reducir la oferta y la calidad de vivienda en alquiler.

El supervisor destaca que la futura ley pone un mayor énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler a partir de una mayor colaboración público-privada, un aumento progresivo del parque público y mayores incentivos fiscales a quienes arrienden viviendas con reducciones de precios en áreas tensionadas.

No obstante, según avisa en su Informe Anual, algunas de las medidas incluidas, como el control de rentas, podría generar efectos indeseados a medio plazo.

La nueva ley contempla medidas que limitan la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de que las administraciones territoriales competentes que así lo estimen oportuno limiten los precios del alquiler en zonas tensionadas.

En este sentido, la literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario.

Entre las respuestas de la oferta se han documentado reducciones del número y de la calidad de las viviendas disponibles, cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados, siendo estos efectos y su cuantía más relevantes cuando los controles se mantienen durante períodos prolongados de tiempo.

En el caso español, el análisis disponible sobre la experiencia reciente de Cataluña apuntaría a reducciones en los precios medios del alquiler a corto plazo y a ciertos cambios en la composición de la oferta, pero el Banco de España cree que la aplicación de esta política en un contexto de pandemia dificulta su valoración.

APOYO A LA OFERTA PRIVADA DE ALQUILER

Al margen del necesario impulso de la oferta pública de alquiler, el Banco de España sostiene que el "considerable" desequilibrio actual entre la oferta y la demanda podría requerir también un apoyo decidido de la oferta privada de alquiler.

El organismo que dirige Pablo Hernández de Cos cree además que sería "conveniente" evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.

De manera complementaria, en la institución piensan que podrían considerarse medidas fiscales y regulatorias con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado.

En particular, la introducción de incentivos fiscales condicionados al mantenimiento de una determinada cuantía de alquiler residencial a precios reducidos, o la flexibilización en las áreas tensionadas de la regulación urbanística en el ámbito local que limita y condiciona el uso del suelo y de los bienes inmuebles para su uso residencial.

En cualquier caso, el Banco de España ve "fundamental" evaluar con rigor la capacidad de la nueva norma de vivienda, una vez aprobada, para alcanzar de forma efectiva sus objetivos y ve necesario prestar atención a las señales de aparición de los efectos adversos mencionados.

EL MERCADO DEL ALQUILER EN ESPAÑA

El supervisor analiza también el crecimiento "muy significativo" del mercado de la vivienda de alquiler residencial en España en los últimos años, con un aumento de unos 800.000 hogares y 2 millones de personas más en una vivienda en alquiler entre 2011 y 2021.

De este el porcentaje de hogares españoles cuya residencia habitual es una vivienda en alquiler subió al 24,2 % en 2021, pero sigue estando por debajo de la media del 30,1 % de la UE-27 o del 34,2 % de la zona del euro.

En cuanto a las subidas del precio de alquiler, el Banco de España explica que se producen en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial.

De acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (2023), el parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública se situaría en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6 % de los hogares.

Estas cifras contrastan con el parque de vivienda en alquiler social de otras economías europeas, cuyos ratios sobre el total de las existencias de vivienda se sitúan en el 7,5 % en el promedio de la UE y alcanzan cifras significativas, por ejemplo, en Francia (14 %), Reino Unido (16,7 %) y Países Bajos (34,1 %).