Más del 50% de las viviendas que se vendieron en el primer trimestre de este año en Jerez fueron de entidades bancarias o similares. Según indican fuentes del sector inmobiliario consultadas por este medio, en unos casos se trata de casas que se vendieron directamente por los bancos a través de sus sociedades de inmuebles (Anida de BBVA, Servihabitat de La Caixa, Altamira de Banco Santander, etc.)y en los que la mayoría de las operaciones se realizaron con financiación del 100%, aunque también se hacen ventas al contado.
En otros casos, se trata de viviendas que son vendidas por promotores que en la práctica son “mandatadas” de bancos, es decir, legalmente quien vende es el titular registral, el promotor, pero en realidad la venta esta “ayudada” por una entidad financiera. En estos casos, en la mayoría de los supuestos el banco que tiene hipotecada la vivienda realiza una quita o cancelación parcial de la hipoteca para poder dar salida a esa vivienda en el mercado. En casi todos los supuestos, la hipoteca actual que tienen esas viviendas es muy superior al precio de venta de las mismas. Y es que la entidad bancaria en cuestión prefiere perder parte de la hipoteca antes que ejecutar la deuda y asumir mas coste y trabajo para ellos.
Asimismo, otra fórmula muy común en los tiempos actuales es el de las operaciones “inducidas” por los bancos para ventas de viviendas de particulares que tienen la hipoteca ya impagada. Al igual que a los promotores, en algunos supuestos, los bancos “ayudan” a particulares a vender su vivienda incluso condonando parte de la hipoteca pendiente, un extremo por el que sólo pueden optar en ocasiones especiales y cuando ven que no hay otra salida. Al igual que los bancos son los mayores propietarios de viviendas, también están las financieras, al margen que su papel sea cada vez menos acusado, lo que no les exime de no tener propiedades a la venta, labor para que utilizan los mismos sistemas que los bancos. Otro nicho importante de ventas en el primer trimestre del año ha sido la realizada por parte de bancos de “paquetes de viviendas a Fondos de inversión” también conocidos como los ‘fondos buitres’.
De hecho, según estas fuentes del sector inmobiliario, en el primer trimestre casi todos las grandes entidades han vendido paquetes de viviendas a fondos de este tipo.
Incluso el denominado “banco malo”, aunque en este caso, en ocasiones se firma una cláusula de devolución en caso de que los fondos no consigan vender dichas propiedades en un plazo concreto. Otro punto es la venta de propiedades de un Fondo a otro Fondo. En este caso, suelen ser operaciones realizadas en Madrid, pero con viviendas y propiedades en Jerez y la provincia.
Al ser en estos momentos los bancos los que están indicando cual es el precio de venta “real, al particular que quiere vender o no le queda otra que adecuar sus precios. Entre estos casos se pueden encontrar verdaderas gangas y con financiación de hasta el 100 %, lo cual no es posible si es una venta de segunda mano que no sea de banco. Claros “chollos” pueden encontrarse en la zona del Campo de Golf con chalet pareados que antes estaban a 340.000 euros y ahora están a menos de 150.000, casas en La Pita por menos de 60.000 euros y pisos de cuatro dormitorios en San Telmo o La Palata desde 18.000 a 21.000 y solares para autoconstrucción por menos de 90.000 euros.
El vendedor particular renuncia al 20% del precio que pide
Lejos de lo que pueda pensarse, se sigue realizando ventas de viviendas de particulares. De hecho se esta notando algún interés mas en comprar por parte de clientes compradores, pero estos estudian mucho el mercado y cada vez quieren pagar menos por las viviendas. En estos casos, sólo tienen salida las viviendas que están a precio real de venta, es decir, el precio que un comprador paga. En la mayoría de los casos el precio real de venta o el por el que los compradores están dispuestos a adquirir una casasuele ser de un 20 y un 40% por debajo del precio medio publicado o solicitado por los vendedores.También hay que destacar que de las ventas de particulares realizadas en el primer trimestre, casi la mitad fueron realizadas al contado, bien por que los compradores tenían el capital ahorrado, o por que los padres o les prestan o regalan parte del importe, que no suele ser muy elevado.
Los clientes foráneos, a la caza de ‘chollos’ para segundas viviendas
La crisis económica ha arrasado con buena parte de los hábitos y de los perfiles, y en el ámbito inmobiliario sus efectos no tenían por qué ser diferentes. En el caso de la persona que se plantea adquirir una casa también hay cambios con respecto a lo que se conocía hasta ahora. Así, actualmente, se pueden enumerar por orden de importancia: Para primera vivienda o vivienda habitual; para mejorar la vivienda o para invertir. Inversión orientada al alquiler. En este supuesto, la rentabilidad de los alquileres comprando a precios actuales empieza a ser interesante para inversores. También está el comprador que adquiere una vivienda también para invertir pero con idea de vender mas adelante dentro de algunos años. Además, se empiezan a ver también inversores no profesionales, que compran para un futuro.
En lo que respecta a la segunda vivienda, vuelven a aparecer compradores foráneos para segundas residencias, tanto nacionales como internaciones. Pero en los dos casos, son clientes que miran y miran y miran y solo compran cuando son realmente gangas.
